Opłaty zależne i niezależne od Spółdzielni

W obliczu rosnących cen usług i materiałów, a szczególnie energii, Spółdzielnia
dokłada wszelkich starań, by ograniczyć wydatki na utrzymanie budynków i lokali,
bo to bezpośrednio przekłada się na wysokość opłat za mieszkania. Niestety, na część z nich nie mamy jednak wpływu.

Zdecydowanie największy udział w opłatach za lokale mają koszty niezależne od Spółdzielni, między innymi, energia cieplna i elektryczna (około 41%), zimna woda i kanalizacja (około 11%), wywóz odpadów komunalnych (około 9%). W tym wypadku tylko oszczędne, racjonalne korzystanie np. z energii, wody, przełoży się na minimalizację kosztów. Opłaty niezależne od zarządcy wynikają ze świadczeń, na jakie spółdzielnie mieszkaniowe, wspólnoty oraz prywatni właściciele nieruchomości nie mają wpływu. Są to koszty, które nakładane są przez zewnętrzne jednostki i nie podlegają one żadnym negocjacjom. Ich stawki ustala m.in. Urząd Regulacji Energetyki, Rada Miasta lub Gminy, z kolei płatność uiszczana jest dostawcom np. energii cieplnej, elektrycznej, gazu, wody lub urzędom np. podatek śmieciowy, podatek od nieruchomości (zarządca jest jedynie inkasentem, pośrednikiem), a Spółdzielnia nie pobiera z tego tytułu żadnych opłat czy prowizji. Spółdzielnia mimo tego często interweniuje u Prezesa URE w związku z wprowadzeniem nowych wyższych taryf wytwórców i dostawców – niestety dotychczas stanowisko Prezesa URE jest taki, że Spółdzielnia, zgodnie z obowiązującymi przepisami, nie jest stroną uprawnioną w ustalaniu i kwestionowaniu tych taryf.

Oczywiście są też opłaty zależne od Spółdzielni, czyli te przeznaczone na finansowanie kosztów, na których wysokość zarządca może mieć wpływ, chociaż nie do końca.  Wśród nich znajdują się kwoty przeznaczone na wynagrodzenia pracowników (ale w tym miejscu należy pamiętać o znacznym wzroście tzw. minimalnego wynagrodzenia, powszechnym braku wykwalifikowanych pracowników – co powoduje systematyczny wzrost wynagrodzeń na runku) i inne koszty związane z zatrudnieniem (np. szkolenia, badania okresowe), obsługę prawną, środki czystości, ubezpieczenie majątku, opłaty pocztowe, telekomunikacyjne, koszty utrzymania biur (energia cieplna, elektryczna, woda, podatki, ich remonty i konserwacje, przeglądy okresowe). Niektórzy zaliczają do opłat zależnych także odpis na fundusz remontowy budynków, choć opinie w tym zakresie są różne, bo wysokość tych odpisów zależy też od wielu czynników niezależnych od zarządcy (specyfika budynku, jego wiek, zastosowane rozwiązania technologiczne, czy też życzenia mieszkańców) – ale niezaprzeczalnie koszty robót remontowo-modernizacyjnych, materiałów budowlanych znacznie wzrosły w ostatnim czasie. Istotnym kosztem w Spółdzielni jest również utrzymanie terenów (zielonych, rekreacyjnych, chodników, dróg oraz placów zabaw), których Spółdzielnia ma bardzo dużo (łącznie na trzech osiedlach około 20 ha terenów zielonych i placów zabaw) – w przeciwieństwie do wspólnot mieszkaniowych, które w większości są wyodrębnione tylko po obrysie budynków.

W naszej Spółdzielni corocznie wyliczamy jaki jest udział procentowy poszczególnych opłat  i przedstawiany w formie wykresu w sprawozdaniu z działalności. W 2023 roku wyglądał on następująco:

Jak widać na wykresie, opłaty niezależne od Spółdzielni w 2023 roku stanowiły około 86% (łącznie z funduszem remontowym) – stanowią zatem główny powód wzrostu opłat za mieszkania. Pozostała część (zarządzanie ok. 7%, utrzymanie czystości ok 7%)  w pewnym stopniu zależy od spółdzielni, chociaż jak wskazano powyżej, w ich skład wchodzą koszty niezależne od nas, np. środki czystości, czy koszty utrzymania biur. Nie bez znaczenia jest również obserwowany ostatnio znaczny ustawowy wzrost płacy minimalnej.

Analizując swoje indywidualne opłaty za mieszkanie, z pewnością zwróciliście też Państwo uwagę na wzrost odpisu na fundusz remontowy. Stanowi to realizację słusznych założeń planu wieloletniego. Mając na uwadze ogromny wzrost cen usług budowlanych odnotowywany w ostatnich latach oraz konieczność realizacji obowiązków Spółdzielni w zakresie utrzymania substancji mieszkaniowej w dobrym stanie, dbałości o bezpieczeństwo użyteczności budynków, to stopniowa aktualizacja tego odpisu jest konieczna i racjonalna. Przepisy prawne nakazują utrzymywać obiekt budowlany w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. Niezaprzeczalnie lepiej jest prowadzić racjonalne działania – sukcesywne prace utrzymujące budynek w odpowiednim stanie technicznym, niż dopuścić do znaczącego pogorszenia jego stanu, ponosząc w efekcie znacznie wyższe koszty.

Jednak prowadzenie sukcesywnie prac nie jest możliwe przy braku wystarczających środków. Odpowiedni stan techniczny budynku to kwestia bezpieczeństwa jego mieszkańców i ich mienia. Poszczególne budynki mają różne odpisy na fundusz remontowy, bo różne są ich potrzeby remontowe.

Niekiedy mieszkańcy sami próbują porównywać opłaty w Spółdzielni z opłatami u innych zarządców. Niestety, zdarzyły się też próby rozpowszechnienie nieprawdziwych danych dotyczących opłat. Obecnie jednak takie porównania, jeśli zastosowane kryteria nie są ujednolicone, jest praktycznie niemożliwe, albo co najmniej może prowadzić do błędnych wyliczeń. Jest wiele danych, które trzeba uwzględnić i nie można pomijać faktu, że budynki różnią się od siebie wielkością, stanem technicznym, technologią wykonania, zakresem wykonanych wcześniej remontów, ale też wymaganiami czy zwyczajami jego mieszkańców. Od 2007r. przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nakazują rozliczanie każdej nieruchomości odrębnie.

Biorąc pod uwagę powyższe – porównywać należałoby jedynie koszty związane z zarządzaniem, u niektórych nazywane eksploatacją, gdyż to te koszty tak naprawdę świadczą o efektywności zarządcy (są zależne od spółdzielni).

Zapewniamy Państwa, że wzrost stawek obowiązujących od stycznia 2025 roku to wzrost niezbędny i możliwie najniższy. Nadal będziemy dokładać starań, aby zminimalizować obserwowany obecnie wzrost cen, uwzględniając jednocześnie Państwa słuszne oczekiwania w zakresie bezpieczeństwa i estetyki zasobów.